Rodzaje tytułów własności nieruchomości na Cyprze Północnym

Tytuł własności (angielski, Taşınmaz Mal Koçanı (turecki) to tytuł własności nieruchomości w Tureckiej Republice Cypru Północnego (TRNC).

W Tureckiej Republice Cypru Północnego (TRNC) istnieje 5 rodzajów tytułów:

1. Tytuł turecki (angielski: Türk Koçanı (turecki)
2. Tytuł wymiany (Eşdeğer Koçanı (turecki)
3. Dedykowany tytuł (Tahsis Koçanı (turecki)
4. Tytuł Mudżahidów (Mücahit Koçanı (turecki)
5. Tytuł angielski (İngiliz Koçanı (turecki)

Wymienione rodzaje tytułów własności nieruchomości na Cyprze Północnym nie różnią się od siebie wyglądem. Istota różnicy między tymi tytułami polega na podstawie, na jakiej zostały wydane. Aby dowiedzieć się, jaki tytuł prawny do nieruchomości masz przed sobą, musisz złożyć wniosek do rejestru gruntów w celu wyjaśnienia rodzaju tytułu.

Cechy każdego z wymienionych praw majątkowych.

Turecki akt własności (Türk Koçanı)

– własność nieruchomości, która do 1974 r. należała do Turków cypryjskich.

Przed wojną w 1974 r. ludność wyspy była niejednorodna, a dwie główne diaspory, Grecy cypryjscy i Turcy cypryjscy, żyły mieszanie na całym Cyprze. W związku z tym obaj posiadali działki w swoich miejscach zamieszkania. Po podziale wyspy na dwie części i przesiedleniu ludności na podstawie narodowości, posiadłość zmieniała właścicieli.

13 lutego 1975 roku powstało Tureckie Państwo Federalne Cypru (TFGK)¹, które istniało do 1983 roku. W dniu 15 listopada 1983 roku, na mocy decyzji Parlamentu, TFGC przestało istnieć i zostało zastąpione przez Turecką Republikę Cypru Północnego (TRNC).

Rząd Tureckiego Państwa Federalnego Cypru (1975-1983) w 1977 r. przyjął ustawę 41/1977 o podziale^{gruntów 2} na terytorium nowoczesnej TRNC i rejestracji praw własności. Obywatele, którzy posiadali tytuły własności ziemi na terytorium dzisiejszej TRNC wydane przed 1974 rokiem, otrzymali nowe dokumenty oznaczone jako „Tytuł Turecki”. Pozostali mieszkańcy północnego Cypru otrzymali działki jako rekompensatę za straty poniesione w wyniku wojny lub jako pomoc lub nagrodę od rządu Tureckiego Państwa Federalnego Cypru.

Wymiana tytułu własności (Eşdeğer Koçanı)

– Własność nieruchomości przyznana przez rząd Turkom cypryjskim, którzy utracili swoje mienie ruchome i nieruchome, a także przedsiębiorstwa podczas przesiedlenia z południa na północ.

Podstawą do przyznania tych przydziałów gruntów było kilka wskaźników opisanych w ust. 3 ustawy nr 41/1977 o podziale gruntów. Po pierwsze, działki były przyznawane Turkom cypryjskim, a po drugie, tylko tym, którzy udokumentowali istnienie ruchomości i nieruchomości lub prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium współczesnej Republiki Cypryjskiej.

W zamian za dostarczone dokumenty wnioskodawcy otrzymywali punkty (puan), które następnie mogli zostać wymienieni na działkę lub gotowy budynek. Komitet ds. Podziału Gruntów (İskan Komitesi) ³ przydzielił nieruchomość na podstawie wniosku obywatela TRNC i zarejestrował własność na nazwisko nowego właściciela. Własność ta oznaczana była jako „Exchange Title”, co oznaczało wymianę punktów otrzymanych na nieruchomość.

Komisja ds. Przydziału Gruntów nadal działa i nadal odpowiada za podział pozostałych działek. Ostatnie zmiany w ustawie nr 41/1977 o podziale gruntów zostały wprowadzone w 2018 r.

Dedykowany (Tahsis) Tytuł (Tahsis Koçanı)

– prawo własności nieruchomości przyznane przez rząd TFGC Turkom cypryjskim, którzy nie posiadali nieruchomości na terytorium Cypru Południowego, a także imigrantom z Turcji kontynentalnej.

Komisja ds. Podziału Gruntów była również odpowiedzialna za wydawanie przydziałów gruntów na podstawie przepisów ustawy nr 41/1977. Główną różnicą między tym tytułem a tytułem giełdowym jest brak oszacowania w punktach ekwiwalentu nieruchomości na Cyprze Południowym. Ponieważ nie było takiej własności, emisja ziemi miała miejsce w celu utrzymania życia ludności i jej osiedlenia się w nowym państwie, tytuły te oznaczano jako „Przypisany tytuł”.

Mücahit Koçanı (turecki)

– prawo własności nieruchomości przyznane przez rząd Cypru Północnego rodzinom żołnierzy zmarłych lub inwalidzkich podczas działań wojennych w 1974 r. [ustawa nr 41/1977, ust. 2 ust. 1.52/1995 lit. b)].

Rząd tureckiego Federalnego Państwa Cypryjskiego, w kontekście osiedlania się ludności na nowych terytoriach, nie mógł ignorować tych, którzy utrzymywali pokój na wyspie. Rodziny tureckich i cypryjskich wojskowych otrzymywały również punkty (Mücahit Puan), które można było wymienić na nieruchomości. Punkty te nie były poparte nieruchomościami na południowym Cyprze, były wydawane za zasługi dla ojczyzny. Liczenie punktów opierało się na liczbie członków rodzin rannych żołnierzy, zasługach wojskowych, ich śmierci lub stopniu niepełnosprawności. Wydane tytuły były oznaczone jako „Mujahid Puan”.

Iangielski tytuł (İngiliz Koçanı (turecki))

– własność nieruchomości należących do obywateli brytyjskich przed 1974 r.

Bardzo rzadki tytuł w TRNC, ale znaleziony w sprzedaży. Rząd TRNC nie pozbawił obywateli brytyjskich ich własności⁴. Na podstawie oświadczeń właścicieli, wszystkie stare tytuły własności zostały ponownie zarejestrowane na ich właścicieli. W rejestrze gruntów takie tytuły są oznaczone jako „Tytuł angielski”.

Status prawny gruntów na Cyprze Północnym.

Status prawny wszystkich ziem znajdujących się na terytorium TRNC jest określony w paragrafie 159 Konstytucji TRNC (Anayasa)⁵. Zgodnie z niniejszym ustępem nieruchomości należące do Rządu Cypru przed dniem 16 sierpnia 1960 roku, a mianowicie wszystkie nieruchomości znajdujące się na terytorium Tureckiego Federalnego Państwa Cypryjskiego ustanowionego w dniu 13 lutego 1975 roku, łącznie z jednostkami wojskowymi i instalacjami wojskowymi określonymi w Umowie z 1960 roku, są własnością Tureckiej Republiki Cypru Północnego.

W pkt 117 wyroku w sprawie Demopoulos i in. v. Turcja⁶ rozpatrywana przez Trybunał Praw Człowieka w Hadze w dniu 1 marca 2010 r., stwierdza się, że „… nie ma precedensu w orzecznictwie Trybunału, który wspierałby propozycję, aby Umawiające się Państwo prowadziło ogólną politykę zwrotu własności właścicielom bez względu na bieżące użytkowanie lub zajmowanie danej nieruchomości.”

Orzeczenie Trybunału w Hadze odnosi się również do restytucji i wypłaty odszkodowania na rzecz Greków cypryjskich. Płatności te są dokonywane przez Komisję ds. Nieruchomości TRNC, ustanowioną w TRNC na mocy orzeczenia Trybunału w Hadze, Xenides-Arestis v. Turcja⁷, rozpatrzona w dniu 2 września 2004 r.

Komisja ds. Nieruchomości TRNC (Taşınmaz Mal Komisyonu)⁸ rozpatruje roszczenia dotyczące restytucji, odszkodowania i wymiany zgodnie z przepisami ustawy nr 67/2005⁹. Celem Komisji jest zaspokojenie uzasadnionych roszczeń właścicieli nieruchomości, bez uszczerbku dla praw społeczności Turków cypryjskich.

Do 11 sierpnia 2023 r. do Komisji wpłynęły 7 324 wnioski, z czego 1 423 zakończyły się polubownym porozumieniem, a 34 są na etapie formalnych przesłuchań. Komisja przyznała skarżącym odszkodowanie w wysokości 396 363 257 GBP.

W dniu 10 lutego 2023 r. rząd TRNC znowelizował przepisy ustawy o podatkach i opłatach katastralnych 115-2023. Zgodnie z ust. 3 lit. c) cudzoziemcy muszą wpłacać 3% wartości nabytej nieruchomości na fundusz Komisji ds. Nieruchomości. Fundusze tego Forda są wykorzystywane do wypłacania odszkodowań Grekom cypryjskim. Tym samym zgodnie z prawem każdy cudzoziemiec, nabywając nieruchomość na Cyprze Północnym, płaci Cyprowi Południowemu odszkodowanie za swoją nieruchomość.

Czy nieruchomość zostanie odebrana nowym właścicielom w przypadku międzynarodowego uznania niezależności TRNC?

Jaki wniosek można z tego wyciągnąć? Nie ma powodu, aby martwić się o bezpieczeństwo swojej nieruchomości na Cyprze Północnym. Państwo TRNC prowadzi niezbędne prace w celu rozwiązania kwestii odszkodowań za nieruchomości dla ich byłych właścicieli. W przypadku, gdy TRNC zostanie uznany przez społeczność międzynarodową, byli właściciele nieruchomości nie będą mogli i nie będą pozbawiać obecnych właścicieli ich domów, mieszkań, gruntów i innych nieruchomości. Spory można rozwiązywać wyłącznie za pośrednictwem Komisji ds. Nieruchomości TRNC. Jedynie w przypadku, gdy nieruchomość należy do państwa TRNC, może ono zwrócić ją byłemu właścicielowi pochodzenia greckiego cypryjskiego we własnym imieniu.

Jeśli kawałek ziemi został przyznany w posiadanie przez rząd TRNC, tj. tytuły zostały sformalizowane: tytuł wymiany (Eşdeğer), tytuł przydzielony (Tahsis), tytuł mudżahidów (Mücahit), wówczas odpowiedzialność za rozstrzygnięcie kwestii restytucji, odszkodowania lub wymiany przejmuje Komisja ds. Nieruchomości TRNC, a nie właściciele nieruchomości w tej chwili. Byli właściciele nieruchomości mają prawo do złożenia wniosku do tej Komisji i otrzymania płatności.

Który tytuł własności jest najbardziej wiarygodny.

W Internecie dużo pisze się o wiarygodności danego tytułu i często porównuje się je ze sobą. Po zapoznaniu się z prawną stroną zagadnienia można wyciągnąć jedyny wniosek: wszystkie tytuły własności potwierdzające własność w TRNC mają ten sam stopień bezpieczeństwa i wiarygodności.

Nie ma przy tym znaczenia, na jakiej podstawie przyznano daną działkę, tj. Tahsis, Mücahit czy Eşdeğer, z których wszystkie są objęte jednakowym zastosowaniem ustawy nr 67/2005 o odszkodowaniu, zamianie i restytucji nieruchomości. A płatności za te grunty są dokonywane w ramach prac Komisji ds. Nieruchomości TRNC.

Istota tytułów tytułowych odzwierciedla podstawę, na jakiej zostały one uzyskane. Opinia, która istnieje w Internecie, że tytuł wymiany jest lepszy niż tytuł przydzielony lub mudżahedin, nie ma podstaw. W świetle prawa międzynarodowego wszystkie te tytuły mają takie samo znaczenie i ochronę ich posiadaczy.

Na rynku nieruchomości aktywnie promuje się Exchange Title Deeds jako najbardziej wiarygodny, ponieważ na nim dokonywane są płatności na rzecz Greków cypryjskich. Prowadzi to do wzrostu kosztów działek z tym tytułem w porównaniu z tytułami Tahsis i Mujahid. A rzeczywista praktyka prawnicza, orzeczenia Europejskiego Trybunału Praw Człowieka (HUDOC), prace Komisji ds. Nieruchomości TRNC mówią, że nie ma różnicy między tymi rodzajami tytułów. Wszystkie trzy tytuły są gwarantowane przez rząd TRNC i mogą być zakupione przez obcokrajowców.

Masz pytania? Nasz numer kontaktowy to +90 548 841 48 38.

Autor: Julia Ozerje, Associate, Dyrektor Generalny Veles Enterprises Ltd.

Źródeł:

¹ http://www.cm.gov.nc.tr/Bilgi/bildirge.pdf

² http://mahkemeler.net/

³ https://icisleri.gov.ct.tr/BAKANLIK/İskan-ve-Rehabilitasyon-Dairesi

⁴ YİM Numara:245/2012 D. No:27/2018, http://mahkemeler.net/

⁵ Anayasa, http://mahkemeler.net/

⁶ https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-97649%22]}

⁷ https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-68738%22]}

⁸ http://mahkemeler.net/

⁹ http://tamk.gov.ct.tr/en-us/